SPRYG – Seminarie WVL Vastgoed 2025 - Betoog Kelly Detavernier

Op dinsdag 23 september 2025 organiseerd SPRYG Real Estate Group de gespreksavond Vastgoed West-Vlaanderen 2025. Daarbij werden verschillende gastsprekers uitgenodigd. Gedeputeerde Kelly Detavernier, bevoegd voor ruimtelijke ordening Provincie West-Vlaanderen, was een van de sprekers. Kelly schetste de strategische prioriteiten van de provincie: waar liggen de ontwikkelkansen? Hoe willen we publieke en private partijen beter op elkaar afstemmen? En hoe kijken we naar innovatieve woonvormen en bedrijvigheid in steden en kernen? Haar betoog lees je hieronder. 

Dank jullie wel voor de uitnodiging.
Wat leuk om hier zo’n divers publiek te zien: beleidsmensen, ambtenaren, ontwerpers, juristen … Het laat zien dat ruimtelijke ordening en het vormgeven van onze ruimte een grote uitdaging blijft. En dat we vooral innovatief zullen moeten denken.

Wie ben ik?

Voor ik gedeputeerde werd in West-Vlaanderen, was ik schepen in Kortrijk, onder andere van Financiën. Samen met mijn man ben ik ook ondernemer.
De afgelopen negen maanden heb ik me ingewerkt in deze nieuwe materie en veel contacten gelegd: met ondernemers, lokale besturen, ontwikkelaars, en bezorgde buurtbewoners.
Wat ik vooral geleerd heb als het gaat over vastgoed, ontwikkeling en ruimtelijke ordening: er is nood aan duidelijkheid in de regelgeving. Duidelijkheid = rechtszekerheid.

Focus voor de toekomst

En dat zal zeker nodig zijn in de toekomst, want het ruimtelijk beleid – ook dat van de provincie – zal moeten focussen op inbreiding, reconversie en verdichting.

Enkel zo kunnen we de uitdagingen aan – uitdagingen aan ons fysisch systeem, de druk op de openruimte, ruimte om te ondernemen, te wonen en te werken. 

Iedereen hier in de zaal weet hoe complex de regelgeving vandaag is en hoe moeilijk het is om een kwalitatief project te realiseren.
Als we in de toekomst onze welvaart in deze provincie willen blijven garanderen, zullen we samen oplossingen moeten vinden. Want onze provincie wordt niet groter – de ruimte is beperkt – en daar moet zowel landbouw, natuur, economie, ontspanning en huisvesting een plaats krijgen. 

Wat willen wij nu doen als provinciebestuur? Waar zijn wij mee bezig?

We werken aan het Beleidsplan Ruimte West-Vlaanderen

We blijven PRUP’s uitwerken, zowel voor open ruimte als extra bedrijvigheid. Soms worden we ingehaald door de realiteit, zoals bij het PRUP van de militaire basis in Koksijde. We doen dit zoals altijd in overleg met de gemeente en alle betrokken actoren

We spelen een rol in vergunningenbeleid en bouwberoepen.

Maar ook op het terrein is de provincie aanwezig, met tal van projecten op vlak van fietssnelwegen, erfgoed en natuur. WATER wordt ook een belangrijk thema, zowel kwaliteit als kwantiteit. Via geïntegreerd gebiedsoverleg en participatie zoeken we het evenwicht tussen landbouw en natuur, zoals bv. in de Brugse Veldzone (waar we hier zitten). 

Voor welke uitdagingen staan we  in West-Vlaanderen?

Landbouw, natuur / klimaat en water

Onze landbouw en natuur voelen de effecten van klimaatverandering al: periodes van droogte worden afgewisseld met intense neerslag.
We moeten zorgen voor voldoende en proper water voor landbouw, natuur en drinkwater. Dat vraagt nadenken over:

waterinfiltratie (bijvoorbeeld door verbreding beekvalleien, het herdenken van ons grachtenstelsel)

grote waterbekkens: hebben we die nodig en waar? Willen we daarvoor ruimte vrijmaken? Ruimte die niet voor vee of graan kan gebruikt worden?

bescherming van woningen en steden tegen overstromingen. Hoe zorgen we er voor dat die woningen niet jaarlijks moeten vechten tegen overstromingen door water die uit de hemel komt maar ook uit de rivieren in Frankrijk? 

Wonen

Samenwerking tussen alle partners en beleidsniveaus is dus cruciaal, zonder veto’s en met een open blik op een duurzame toekomst.

Als we onze toekomst willen verzekeren, moeten we ook de nodige ruimte voorzien om te wonen en te werken.

Onze bevolking groeit en gezinnen worden kleiner. Tegen 2050 moeten er in Vlaanderen 400.000 woningen bijkomen.
Dat kan niet op de oude manier, met het verkavelen van open ruimte. We moeten keuzes maken:

waar bouwen, waar verdichten

welke woontypes voorzien

leefbaarheid van dorpen bewaken

goede bereikbaarheid met auto, fiets en openbaar vervoer

Ondernemen

Als provincie blijven we inzetten op onze dorpen, met élk hun eigenheid. En ook op fietsverbindingen tussen die dorpen. Met het project “DNA van het dorp” biedt de provincie ondersteuning aan lokale besturen bv, om na te denken over de kansen die elk dorp heeft.

Onze provincie blijft ondernemend. De vraag naar extra ruimte is groot, maar we hebben ook de uitdaging om dat te doen met minder ruimte-inname. En dat klinkt natuurlijk contradictorisch.

Met het project Saving Space werkt de provincie al jaren samen met intercommunales en lokale besturen. Doel is om het rendement van bedrijventerreinen te verhogen.

Op dit moment werkt de provincie ook verder aan verschillende PRUPs om bijkomende bedrijventerreinen te voorzien. Dit is echter niet eenvoudig, gezien de weerstand van omwonenden, lokale besturen, landbouw- en natuurorganisaties. Maar toch zullen we erin slagen om – op plaatsen waar dit ruimtelijk kan én waar draagvlak is – extra ruimte te voorzien.

Als provincie moeten we ook nadenken over de verdichting en verduurzaming van bestaande terreinen. gedeeld ruimtegebruik.

Als provincie willen ook ruimte voorzien door het heractiveren van verlaten bedrijvensites.

De vraag is of het ontwerp-Beleidsplan Ruimte daar op vandaag voldoende kapstokken en beleidskaders voor heeft. Ik las in elk geval die opmerking vanuit verschillende hoeken in kader van het openbaar onderzoek. We zullen dit dus zéker bekijken.

Waar staan we nu met dat Beleidsplan Ruimte, en wat staat daarin?

Het openbaar onderzoek is afgerond, de reacties worden verwerkt door PROCORO, daarna bekijkt de deputatie welke aanpassingen nodig zijn 

→ we mikken op definitieve goedkeuring mikken in december

Het Beleidsplan Ruimte WVLA vertrekt van strategische visie met 4 overkoepelende ruimtelijke principes.

We erkennen de identiteit van elke deelruimte, een ruimte die zijn oorsprong vindt in het fysisch systeem maar die ook gevormd is door de menselijke activiteiten van de voorbije eeuwen. 

We zoeken naar een afstemming tussen het gebruik en het fysisch systeem, rekening houdende met de draagkracht van de ruimte en de uitdagingen op vlak van klimaat. Water zal hier de sturende factor zijn. Binnen die ruimte willen we onze dorpen en steden uitbouwen tot een netwerk van kernen, met de nodige voorzieningen op elk schaalniveau. Die kernen moeten onderling goed bereikbaar zijn. 

Om onze openruimte maximaal te vrijwaren voor landbouw, natuur en water moeten we het rendement verhogen van bestaande en nieuwe ontwikkelingen in de bebouwde ruimte. Inbreiding en verdichting zijn de key-words, maar altijd op een kwalitatieve manier.

Die visie wordt vervolgens vertaald in 5 BELEIDSKADERS, telkens opgebouwd rond een specifiek thema. Het 6^de kader “Aan de slag” vormt een methodisch kader om aan te geven op welke manier de provincie haar ruimtelijk beleid – samen met de lokale besturen en andere actoren – zal concretiseren in projecten en plannen. 

De komende jaren kunnen die beleidskaders worden gewijzigd, vervangen of kunnen er bijgemaakt worden. 

De beleidskaders zijn complementair aan elkaar en moeten samen gelezen worden.  Een beleidskader staat dus niet op zichzelf. 

Meer informatie over het Beleidsplanningsproces en de teksten kunnen jullie altijd vinden op de website.

Van beleidsplan naar actie

Het Beleidsplan Ruimte is een beleidsdocument dat moet vertaald worden in acties en plannen.

We zullen als provincie PRUP’s verder uitwerken (zie lijst op slides)

We ondersteunen  lokale besturen in hun planprocessen  en werken aan projecten voor natuur, water, erfgoed en wonen

Belangrijk: we moeten dan doen in vertrouwen, samen, niet tegen élkaar. Iedereen mag zijn mening hebben, maar de kwaliteit van onze leefomgeving wordt énkel beter als alle bestuursniveaus samen aan hezelfde zeel trekken. Als de neuzen in de zelfde richting staan.  En dan moeten we duidelijkheid geven en rechtszekerheid. 

Rechtszekerheid

Dat brengt me bij mijn laatste onderwerp: het belang van rechtszekerheid in ruimtelijke dossiers. In vergunningsdossiers. In beroepen. 

Rechtzekerheid betekent voor mij niet dat je 100% recht hebt op gelijk welke vergunning. Rechtszekerheid betekent wél dat iedereen ( overheid, ondernemer én omwonende ) weet wat de regels zijn, wat kan en wat niet. En dat er dan ook consequente beslissingen genomen worden. 

We zullen in de toekomst méér moeten inzetten op kwalitatieve verdichting en inbreiding. Dit betekent niet overal mega-woontorens of verkavelingen van 50 woningen/ha. Maar dit moet wél kunnen op bepaalde plaatsen, steeds met voldoende groen in de buurt, goede mobiliteit én met respect voor de omgeving. Als we willen onze openruimte vrijwaren en investeren in onze dorpen en steden, zullen we hier en daar inderdaad meer en hoger moeten bouwen. Dat is geen discussie over winstbejag of maximalisatie, maar moet een verhaal zijn van ruimtelijke draagkracht en respect voor de omgeving. 

De voorbije maanden heb ik als gedeputeerde méér advocaten gezien dan architecten, als het gaat over bouwberoepen. Dat vind ik een kwalijke evolutie en draagt geenszins bij tot een betere ruimte, tot kwalitatieve projecten of tot een groter draagvlak. Integendeel. Juridische steekspelletjes en discussies over punten en komma’s… Maar over de essentie van de zaak, over het project op zich – daar gaat het al lang niet meer over. 

Welke problemen zijn er nu vandaag? En vooral: wat zijn de oplossingen?

Te veel lokale regeltjes

Heel wat gemeenten hebben eigen verordeningen en oude BPA’s. Die voorschriften en verordeningen zijn soms achterhaald, niet meer aangepast aan de huidige samenleving, en zitten meer in de weg van goede projecten dan dat zij faciliteren of garanties bieden op een duurzame ruimtelijke ordening. Die regeltjes zorgen voor juridische discussies en voedingsbodem voor beroepen en arresten.  Opgelet: ik wil helemaal niet zeggen dat een lokaal bestuur geen eigen ruimtelijk beleid mag voeren. Integendeel! Lokale besturen kennen de context vaak het best. 

Ik merk echter té vaak dat  ambtenaren vooral bezig zijn met het afvinken van een checklist en minder met het project. Voldoet men aan de parkeernormen? Aan de uitgebreide regels op vlak van woonkwaliteit? Is de fietsenberging groot genoeg?

Sommige gemeenten hebben ook eigen vergunningsplichten ingevoerd – iets wat binnenkort niet meer mogelijk wordt. Bv. een vergunningsplicht – of zelfs een verbod – op het schilderen van gevels “indien het straatbeeld gestoord wordt”. Zonder hierbij te zeggen wat het kenmerk is van het straatbeeld, dat mogelijks al lang niet meer zo uniform is.

Ik roep gemeenten op om met een kritische blik door hun reglementen en verordeningen te gaan. Die verordeningen zijn (zoals gezegd) vaak goed bedoeld, maar soms ook tegenstrijdig. Ik verwijs naar de problemen voor het voetbalstadion van Brugge, waar 1 zinnetje uit de verordening van de stad voor problemen blijft zorgen. Parkeernormen zijn goed bedoeld, maar worden door slimme advocaten helemaal ondermijnd, door te kijken naar de letter ipv naar de geest van de verordening. 

Als provincie hebben wij dit ook gedaan en wij hebben onlangs onze verordening (mbt baangrachten) afgeschaft wegens de heel kleine verschillen met de generieke regelgeving op Vlaams niveau. Minder regeltjes, maar duidelijker. 

Stijgende kosten

Ook dit is vaak het gevolg van extra regels en verplichtingen – ik denk aan de  archeologienota, EPB, groennormen, parkeernormen …)

Maar ook aan instrumenten als “financiële last” of “stedelijke ontwikkelingskost” die sommige gemeenten opleggen. Al die zaken zorgen louter voor een stijging van de kostprijs, vaak zonder kwaliteitsverhoging maar ten nadele van de betaalbaarheid. Ook daar is nog vereenvoudiging mogelijk. Eerder dan in het inkorten van de vergunningsprocedure door bv. het openbaar onderzoek naar 20d te brengen ipv 30d. Daarmee ga je t probleem écht niet oplossen.

“Kracht van de klacht”

Iedereen herinnert zich wellicht wel de PANO-rapportage uit april 2024. Jammer genoeg moet ook ik vaststellen dat bouwen in Vlaanderen meer dan ooit een juridisch steekspel is, of Russische roulette zo u wil. 

Eén klacht kan volstaan om een heel project jaren stil te leggen. En het gaat écht niet alleen om bezwaren tegen een woontoren of een nieuw industrieterrein in de achtertuin, het gaat – jammer genoeg – ook over afgunstig tussen buren, waarbij zelfs een simpel tuinhuisje of terras tegenwoordig een lijdensweg is.

Niet NIMBY (not in my backyard) maar BANANA (build absoluty nothing anywhere near anyone).

Wat bij met meest stoort aan de huidige manier van werken, is dat er sommige advocaten zijn die zich als het ware “prostitueren” en zich aanbieden om pro deo procedures aan te spannen, om dan achteraf een dading te sluiten en het geld te verdelen. Vorige week hoorde ik nog het verhaal van een ontwikkelaar die zei: “liever 100.000 euro betalen en mijn vergunning hebben, dan 3 jaar procederen”.  

Als provincie voeren we straks opnieuw de fysieke hoorzitting in bij bouwberoepen. Nu is dat nog digitaal (uit Corona tijden) maar we gaan dit weer fysiek doen. In de hoop dat partijen elkaar tegenkomen in de gang van Boeverbos en de zaak onderling kunnen oplossen. Zonder juridische procedures, zonder “losgeld” te moeten betalen. Natuurlijk zou t nog beter zijn als er veel minder beroepen zouden komen..

Daar kijk ik uit naar de voorstellen en initiatieven van de Vlaamse Regering om die rechtsgang meer te stroomlijnen. Buren hebben het recht om bezwaar of beroep in te dienen – we leven in een rechtstaat – maar het mag geen “tergend beroep” zijn. Maar alle initiatieven hieromtrent werden door het Grondwettelijk Hof vernietigd. Terwijl in andere gewesten er blijkbaar geen probleem is om die beroepen te stroomlijnen en ervoor te zorgen dat mensen die geen bezwaar hebben ingediend ook geen beroep meer mogen indienen. De toekomst zal uitwijzen of hier een robuuste juridische oplossing voor te vinden valt…

TOT SLOT

Geachte aanwezigen, ik wil afsluiten. Laat ons kijken naar mooie voorbeelden van projecten én van beleidsinitiatieven die van West-Vlaanderen een nog mooiere provincie willen maken, waar voldoende ruimte is om te ondernemen, te wonen en te ontspannen.